摘要:本文在对万福世家项目地块单价进行测算的过程中。首先，通过市场调研，对万福世家项目土地概况进行了解，其中主要包括万福世家项目的土地登记状况﹑土地权利状况﹑土地利用状况；其次，根据徐州市房地产市场的相关信息，结合万福世家项目的具体情况，针对本项目的优劣势、企业资源及项目自身的条件特征进行分析,分析影响土地价格的影响因素；再次，通过对土地估价原则介绍，主要对合法原则﹑预期收益原则﹑替代原则﹑最有效使用原则等估价原则进行介绍，再通过对土地估价方法及其使用范围的相关了解，再结合万福世家项目的具体土地情况，最终决定选择用市场比较法﹑基准地价修正系数法﹑假设开发法法这三种方法对万福世家项目进行土地估价；最后，通过对市场比较法﹑基准地价修正系数法﹑假设开发法这三种方法得到土地估价数据进行比较分析，决定用加权平均法对万福世家项目的土地使用权价格进行测算，最终得到的土地单价为2852元/平方米，土地总价为24579万元。为万福世家项目接下来的财务分析、市场定位、营销策划等提供依据。

关键词 土地估价；地价影响因素；市场比较法；基准地价系数修正法

目录

摘要

Abstract

第一部分 工作过程描述-1

1万福世家项目概况-2

2本设计的目的和意义-3

2.1设计目的-3

2.2设计意义-3

3工作内容-4

3.1小组工作内容-4

3.2个人工作内容-5

4成果描述-6

4.1 小组成果描述-6

4.2个人成果描述-6

第二部分 万福世家项目的土地估价报告-8

1估价师声明-9

2摘要-9

2.1估价项目名称-9

2.2委托估价方-9

2.3估价目的-9

2.4估价依据-9

2.5估价时点-10

2.6地价定义 -10

2.7估价结果-10

3估价对象描述及影响因素分析-12

3.1估价对象描述-12

3.2地价影响因素分析-12

4估价原则及方法-22

4.1估价原则 -22

4.2估价方法-22

4.3估价方法的选择-23

5基于市场比较法的地价测算-24

5.1市场比较法流程图-24

5.2收集交易实例-24

5.3选取可比实例-24

5.3建立比较基准-25

5.4比较因素条件指数修正-25

5.5可比案例比准价格和待估土地价格的确定-28

6基于基准地价系数修正法的地价测算-29

6.1基准地价系数修正法操作流程-29

6.2搜集有关基准地价的资料-29

6.3确定估价对象所处地段的基准地价-31

6.4估价对象交易期日及地块使用年期修正系数的确定-31

6.5估价对象地价影响因素修正系数的确定-31

6.6估价地块容积率修正系数的确定-34

6.7估价地块单价的确定-34

7基于假设开发法对地价的测算-35

7.1假设开发法流程-35

7.2调查待开发土地的基本情况-35

7.3确定最佳土地开发利用方式-35

7.4估算开发周期-36

7.5预测房地产开发完成后的市场价值-36

7.6估价对象开发完成后的市场价值-39

7.7估算开发成本及开发利润-39

7.8估价对象土地价格的确定-40

8地价的确定-41

8.1估价方法的权重的确定-41

8.2土地使用权价格的确定-42

结论-43

致谢-44

参考文献-45

附录-46