摘要:步入新世纪以来，伴随着中国城市化进程的不断加快，必然带动了中国房地产业的巨大发展，房地产行业也迎来了发展的黄金时代，现在在国民经济中已经占据了不可或缺的地位，成为了其支柱产业。近些年来房地产的“过热”发展，引发了一系列问题：大量企业倾向于进入房地产捞金，不利于国民经济的持续、健康发展；个别地方政府财政收入过度依赖土地收入和房地产业税收，房地产发展区域分化现象严重；社会民众闲散资金投资过度集中在购买房产，部分人持房待涨，而另外一些人却因资金不足，在自己长期打拼的城市中却无法拥有一个属于自己的家……长此以往，这些问题如果不能引起相关方面的重视并加以解决，将会引发一系列的矛盾。而房地产项目开发是一个涉及诸多环节的复杂工程，土地的开发常常是房屋开发的前提和条件。土地价格是土地稀缺程度的直接反映；是政府开展土地市场管理，制定房地产业调控政策的重要依据；是企业评估开发成本，合理制定企业开发，营销计划的重要指导。近年来，中国土地交易的规模越来越大，频率越来越高。土地估价行业的发展，必然会需要更加完善的土地估价理论体系，更加专业的土地估价机构和土地估价人员。因此，做好土地估价工作是非常有必要的。通过本次毕业设计，希望为政府制定合理土地出让标底价，企业合理控制土地成本提出参考性建议。

由于此次毕业设计采取小组合作，成员分工，我主要负责土地估价部分。本设计以徐州铜山区万科新都会房地产开发项目地块为估价目标，首先对待估宗地做详细说明，然后通过分析研究影响待估宗地价值的一般因素、区域因素、个别因素，并根据周边区域房地产市场近期成交情况；搜集铜山区国土资源局公布的该区域基准地价表和地价影响因素修正系数表；搜集近段时间该区域有关房产建造的成本信息资料，合理运用市场比较法、假设开发法、基准地价修正系数法三种估价方法，分别估算出该土地在估价时点的土地价值，为减小估算误差，最终取三种方法计算下来的结果的算术平均值，得到徐州铜山区万科新都会房地产开发项目地块的土地单价为3430.47元/平方米，土地总价为454502970元。

关键词 土地估价；市场比较法；假设开发法；基准地价修正系数法

目录

摘要

Abstract

第一部分 工作过程描述-3

1 项目简介-4

2 工作内容-5

2.1 小组成员工作分工-5

2.2个人工作描述-5

3设计研究背景和研究意义-6

3.1设计研究背景-6

3.2设计研究意义-6

第二部分 土地估价报告-7

1土地估价结果报告-8

1.1估价委托人-8

1.2估价机构-8

1.3估价目的-9

1.4估价对象-9

1.5估价时点-9

1.6估价依据-9

1.7估价原则-10

1.8估价方法-13

1.9估价结果-14

1.10注册房地产估价师-15

1.11实地勘察期-15

1.12估价作业日期-15

1.13估价报告使用期限-15

1.14其他需要说明的问题-15

1.15估价人员-16

2土地估价技术报告-16

2.1估价对象个别因素分析-16

2.2估价对象区位状况描述与分析-17

2.3估价对象市场背景分析-20

2.4最高最佳使用分析-27

2.5地价及地价体系-27

2.6土地估价-28

2.7评估方法的选用和技术思路-33

2.8市场比较法测算过程-34

2.9假设开发法测算过程-40

2.10基准地价修正法测算过程-44

2.11估价结果确定-47

致谢-50

参考文献-51

附录-52

附录1 致委托人委托涵-52

附录2 估价师声明-53

附录3 估价假设和限制条件-54

附录4 徐州市2016年-2017年住宅地价动态监测情况表-56