摘要：近年来，商品房销售从盲目过热到销售理性趋于合理分配，房地产市场的竞争越来越激烈。2013年后，国家宏观调控政策、土地政改使得房地产投资的风险加大，导致投资者必须花很多自己的钱为项目前期投资，面临的风险大大提高。所以，更加理性就成为房地产的新变化，在整个房地产项目投资中，财务分析和投资估算将逐渐成为房地产业能否盈利的关键因素。

本文对市场、经济两方面进行调查、对思聪房地产项目进行了投资分析、财务分析、风险分析。发现徐州房地产的需求和购买能力，通过投资估算，得出徐州思聪房地产项目分析总结。对思聪项目进行财务数据计算，并使用投资估算收益来计算项目的盈利能力，通过融资提出有效的金融风险防范措施，有利于提高房地产企业规避风险的能力，同时对徐州的房地产项目乃至全国的房地产投资项目的经济评价起到一定的参考作用。

关键词 房地产投资；财务分析；风险分析

目录

摘要

Abstract

第一部分 思聪工作过程描述-1

1项目简介-2

2本设计的目的和意义-5

3工作内容描述-6

3.1小组工作安排-6

3.1.1市场调研-6

3.1.2个人工作内容-7

3.2个人工作描述-7

4成果概述-8

第二部分 思聪项目财务分析报告-9

1项目基本情况介绍-10

1.1开发商简介-10

1.2项目简介-10

1.2.1项目开发周期和开发现状-10

1.2.2项目开发内容-10

2投入与产出分析-10

2.1投资估算-11

2.1.1土地费用-12

2.1.2建安工程费-12

2.1.3前期工程费-13

2.1.4基础设施费-14

2.1.5公共设施配套费-14

2.1.6不可预见费-15

2.1.7开发期间税费-15

2.1.8期间费用-16

2.1.9建设投资估算总额-17

2.2销售收入估算-18

2.2.1住宅销售收入估算-18

2.2.2车库收入估算-20

2.2.3项目销售计划的确定-21

2.2.4销售税金估算-22

2.3投资计划与资金筹措-22

2.3.1投资计划-22

2.3.2资金筹措计划-23

3项目财务分析-25

3.1基本财务报表-26

3.2基准收益率的确定-27

3.3盈利能力分析-28

3.3.1静态分析指标-28

3.3.2动态分析指标-30

3.3.3盈利能力小结-33

3.4偿债能力分析-33

3.4.1利息备付率-34

3.4.2偿债备付率-34

3.4.3资产负债率-35

3.4.4流动比率-36

3.4.5速动比率-36

3.4.6偿债能力小结-37

4不确定性分析及风险分析-38

4.1盈亏平衡分析-38

4.1.1线性盈亏平衡分析-39

4.2敏感性分析-41

4.3风险分析-47

4.3.1思聪项目风险因素-48

4.3.2思聪项目风险估计-48

4.3.3风险对策-50

5项目投资分析总结及建议-50

5.1关于工程技术与环境分析的总结-51

5.2关于经济可行性的总结-51

5.3关于社会效益的总结-51

结论-51

致谢-52

参考文献-53

附录-54

附录1 思聪项目投资现金流量表-55

附录2 思聪项目的自有资金流量表-55

附录3 思聪项目损益表-56