摘要：荣盛·花语城项目坐落在徐州市泉山区三环南路与科技大道的交接处，同时，该项目还处在三环南路以南，欣欣路以北，御景湾以西，科技大道以东，地理位置优越，是新城区、老城区、铜山新区三区交汇位置。项目占地面积近32万平米，总建筑面积超百万平米。本地块区域条件优越，周围开发条件好。

我们小组这次研究的是荣盛·花语城三期开发项目，而我负责的是土地估价这块。通过收集整理徐州荣盛·花语城三期的相关数据，再结合徐州泉山区2017年的土地成交情况，最终决定采用比较法、假设开发法和基准地价系数修正法这三种常态方法进行估算。利用比较法算出的土地单价是7224.93元/平方米，假设开发法算出的土地单价是7272.64元/平方米，基准地价系数修正法算出的土地单价是7420.76元/平方米。最终用加权平均法算出土地单价为7304.87元/平方米，总价为365243550.00元。

关键词 房地产；土地估价；比较法；假设开发法；基准地价系数修正法

目录

摘要

Abstract

第一部分 工作概述-1

1 荣盛·花语城三期项目概述-1

2 本设计的背景和意义-4

3工作过程描述-6

3.1 小组工作安排-6

3.2 个人工作安排-6

4 个人成果概述-8

第二部分 荣盛·花语城三期项目土地估价报告-10

1 荣盛三期项目土地估价概述-10

1.1 土地估价原理及作用-10

1.1.1 土地估价概述-10

1.1.2 土地估价内涵-10

1.1.3 土地估价作用-10

1.2 荣盛三期项目土地估价依据-10

1.3 估价目的-11

1.4 估价时点-11

1.5 估价原则-11

1.6 荣盛三期土地估价方法与估价方法的选择-12

1.6.1 土地估价方法-12

1.6.2 土地估价方法的选取-13

2 荣盛三期项目土地价格影响因素分析-14

2.1 一般因素-14

2.1.1 行政因素-14

2.1.2 人口因素-14

2.1.3 交通条件-14

2.1.4 社会因素-14

2.1.5 市场因素-15

2.2 区域因素-15

2.2.1 区域位置-15

2.2.2 繁华程度-16

2.2.3 交通方面-16

2.2.4 基础设施条件-16

2.3 个别因素-17

2.3.1 土地面积-17

2.3.2 土地用途与级别-17

2.3.3 土地使用年限-17

2.3.4 基础设施状况-17

3 比较法-18

3.1 比较法概述及估价程序-18

3.2 选取可比实例-19

3.3 确定比较基准-21

3.4比较系数修正-22

3.4.1 交易情况的修正-22

3.4.2 估价日期的修正-22

3.4.3 区域因素修正-22

3.4.4 编制修正差异指数表-24

3.3.5 编制因数比较修正系数表-24

3.5 待估土地价格的确定-24

3.5.1 计算可比实例的比准价格-25

3.5.2 计算待估土地的价格-25

4 假设开发法-26

4.1 假设开发法概述及估价程序-26

4.2 假设开发法计算公式-27

4.3 利用假设开发法对荣盛三期项目估算-27

4.3.1 可比实例选取-27

4.3.2 可比实例与待估项目对比-29

4.3.3 可比实例的因数修正-29

4.3.4 估算荣盛三期项目建设完成后的价值-29

4.4 荣盛三期项目土地建筑开发成本估算-30

4.5 荣盛三期项目土地建设开发成本投资利息和利润-31

4.6 销售税金及费用-31

4.7 土地价格的确定-31

5 基准地价系数修正法-32

5.1 基准地价系数修正法概述-32

5.2 待估土地基本情况-32

5.3 确定基准地价-32

5.3.1 城镇土地基准地价内涵-32

5.3.2  2017年徐州市基准地价-33

5.4 荣盛三期项目地块所有影响因素修正值的确定-34

5.4.1 项目地块基准地价修正系数的影响因素的确定-34

5.4.2 项目地块基准地价修正系数范围确定-35

5.4.3 项目地块基准地价修正因素权重确定-36

5.4.4 基准地价修正因素表的编制-36

5.4.5 地价影响因素总修正值的确定-37

5.4.6 年期修正系数的确定-37

5.4.7 期日修正系数的确定-38

5.4.8 容积率修正系数的确定-38

5.5 土地价格的确定-38

6 待估土地价格的确定-41

结论-43

致谢-42

参考文献-43