荣盛花语城三期项目土地估价报告.doc

资料分类:经济论文 上传会员:白色的雨 更新时间:2020-12-01
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摘要:荣盛·花语城项目坐落在徐州市泉山区三环南路与科技大道的交接处,同时,该项目还处在三环南路以南,欣欣路以北,御景湾以西,科技大道以东,地理位置优越,是新城区、老城区、铜山新区三区交汇位置。项目占地面积近32万平米,总建筑面积超百万平米。本地块区域条件优越,周围开发条件好。

我们小组这次研究的是荣盛·花语城三期开发项目,而我负责的是土地估价这块。通过收集整理徐州荣盛·花语城三期的相关数据,再结合徐州泉山区2017年的土地成交情况,最终决定采用比较法、假设开发法和基准地价系数修正法这三种常态方法进行估算。利用比较法算出的土地单价是7224.93元/平方米,假设开发法算出的土地单价是7272.64元/平方米,基准地价系数修正法算出的土地单价是7420.76元/平方米。最终用加权平均法算出土地单价为7304.87元/平方米,总价为365243550.00元。

 

关键词 房地产;土地估价;比较法;假设开发法;基准地价系数修正法

 

目录

摘要

Abstract

第一部分 工作概述-1

1 荣盛·花语城三期项目概述-1

2 本设计的背景和意义-4

3工作过程描述-6

3.1 小组工作安排-6

3.2 个人工作安排-6

4 个人成果概述-8

第二部分 荣盛·花语城三期项目土地估价报告-10

1 荣盛三期项目土地估价概述-10

1.1 土地估价原理及作用-10

1.1.1 土地估价概述-10

1.1.2 土地估价内涵-10

1.1.3 土地估价作用-10

1.2 荣盛三期项目土地估价依据-10

1.3 估价目的-11

1.4 估价时点-11

1.5 估价原则-11

1.6 荣盛三期土地估价方法与估价方法的选择-12

1.6.1 土地估价方法-12

1.6.2 土地估价方法的选取-13

2 荣盛三期项目土地价格影响因素分析-14

2.1 一般因素-14

2.1.1 行政因素-14

2.1.2 人口因素-14

2.1.3 交通条件-14

2.1.4 社会因素-14

2.1.5 市场因素-15

2.2 区域因素-15

2.2.1 区域位置-15

2.2.2 繁华程度-16

2.2.3 交通方面-16

2.2.4 基础设施条件-16

2.3 个别因素-17

2.3.1 土地面积-17

2.3.2 土地用途与级别-17

2.3.3 土地使用年限-17

2.3.4 基础设施状况-17

3 比较法-18

3.1 比较法概述及估价程序-18

3.2 选取可比实例-19

3.3 确定比较基准-21

3.4比较系数修正-22

3.4.1 交易情况的修正-22

3.4.2 估价日期的修正-22

3.4.3 区域因素修正-22

3.4.4 编制修正差异指数表-24

3.3.5 编制因数比较修正系数表-24

3.5 待估土地价格的确定-24

3.5.1 计算可比实例的比准价格-25

3.5.2 计算待估土地的价格-25

4 假设开发法-26

4.1 假设开发法概述及估价程序-26

4.2 假设开发法计算公式-27

4.3 利用假设开发法对荣盛三期项目估算-27

4.3.1 可比实例选取-27

4.3.2 可比实例与待估项目对比-29

4.3.3 可比实例的因数修正-29

4.3.4 估算荣盛三期项目建设完成后的价值-29

4.4 荣盛三期项目土地建筑开发成本估算-30

4.5 荣盛三期项目土地建设开发成本投资利息和利润-31

4.6 销售税金及费用-31

4.7 土地价格的确定-31

5 基准地价系数修正法-32

5.1 基准地价系数修正法概述-32

5.2 待估土地基本情况-32

5.3 确定基准地价-32

5.3.1 城镇土地基准地价内涵-32

5.3.2  2017年徐州市基准地价-33

5.4 荣盛三期项目地块所有影响因素修正值的确定-34

5.4.1 项目地块基准地价修正系数的影响因素的确定-34

5.4.2 项目地块基准地价修正系数范围确定-35

5.4.3 项目地块基准地价修正因素权重确定-36

5.4.4 基准地价修正因素表的编制-36

5.4.5 地价影响因素总修正值的确定-37

5.4.6 年期修正系数的确定-37

5.4.7 期日修正系数的确定-38

5.4.8 容积率修正系数的确定-38

5.5 土地价格的确定-38

6 待估土地价格的确定-41

结论-43

致谢-42

参考文献-43

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上传会员 白色的雨 对本文的描述:在前期资料收集整理过程中,我的个人动手能力和分析能力都得到了锻炼。最后贯穿整个估价计算过程,不仅将我这四年书本上学到的专业知识与荣盛三期项目的实际情况结合在一起,......
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