摘要:随中国经济的发展，人民群众因为消费结构的改变、工资收入的增加等原因购房的欲 望不断增加，并且没有减弱的势头，使房地产市场得到快速进步。然而，由于受到相关政 策和规定的约束、行业竞争激烈以及高风险、高投资、收益慢等特点，房地产行业目前遇 到很大艰难，有效加强房地产企业的财务评价能降低财务风险。

本设计研究项目是徐州华润绿都凤凰城，总共划分为两部分，第一部分主要是对本次 毕设过程中本小组以及本人的工作描述，第二部分是本次毕设的核心财务分析。

首先，本人在分析前翻阅了许多相关资料，总结了我国房地产企业财务风险目前状况， 还有更进一步分析房地产项目财务风险的几种类别、形成特点等相关问题。

其次，简单介绍华润绿都凤凰城的基本概况后，根据数据计算项目总的投资费用和销 售收入。

再次，进行不确定性分析与风险分析，本设计核心是在盈亏平衡分析和敏感性分析， 结合华润绿都凤凰城项目的具体实际状况，计算出华润绿都凤凰城这个项目的主要敏感因 素和盈利风险程度等。

最后，将所有结论进行总结，判断华润绿都凤凰城是否值得被投资，对于存在的缺点 和风险提出相关管理策略以及采取规避风险的途径。

关键词 财务分析；不确定性分析；风险分析；盈亏平衡分析

目录

摘要

Abstract

第一部分 工作过程描述-1

1  项目背景-2

2  设计的目的和意义-4

3  工作内容描述-5

4  成果概述-7

第二部分 徐州华润绿都凤凰城项目财务分析报告-8

1 财务分析概述-9

1.1  财务分析的含义及作用-9

1.2  房地产财务风险-9

1.3  财务评价内容-11

2 华润绿都凤凰城项目介绍-14

2.1  项目概况-14

2.2  公司简介-16

2.3  项目周期-17

3 投资估算与资金筹措-18

3.1  工程项目投资的构成-18

3.2  资金筹措计划-25

4 销售收入估算-27

4.1  销售价格的估算-27

4.2  销售收入的估算-29

5 项目财务分析-30

5.1  静态盈利分析-30

5.2  动态盈利分析-32

5.3  偿债能力分析-37

6  不确定性及风险分析-40

6.1  不确定性分析-40

6.2  风险分析-45

6.3  风险对策-47

7  项目财务分析总结及建议-49

7.1  财务分析总结-49

7.2  管理策略-49

结论-51

致谢 -52

参考文献 -53

附录 -54