摘要：中国日益健全的土地政策在一定程度上推动了房地产市场的发展。这种市场经济变化极大地提高了房地产使用权价值评估的重要性。只有当土地被开发为房地产或工程建筑时，才能获得房产价值。这个具有不确定性的土地开发项目的期权价值值得引起相关部门的重视与关注。因此，本文主张将房地产价值与住房价值进行有机结合。

本文深入研究和分析了传统的土地使用权评估方法，并大胆探索和创新，得到了像实物期权定价方法这样更具科学合理性的土地使用权评估方法。本论文的研究思路如下：第一，确定土地使用权价值中包含的期权属性；第二，分析得出房地产期权理论在土地使用权价值评估领域中进行价值评估时必须满足的条件，并检验其是否真实有效；第三，探讨了实物期权理论在土地使用权评价中的应用方法，将土地使用权特征与中国国情有机地结合起来，以当前期权定价模型为建模原型进行模型建立与拓展研究；第四，以铜山金茂大厦为例进行实证研究；第五，在论文的最后，说明了本文研究的不足之处，并对目前评估土地使用权价值的方法提出了优化建议并对其今后的发展和研究憧憬无限。

关键词：金茂府；土地；估价；

目录

摘要

ABSTRACT

第一部分 工作概述-4

1项目概况-6

2 本设计的目的和意义-7

3 工作过程描述-8

3.1 小组工作安排-8

3.2 个人工作安排-8

4 成果概述-9

4.1 小组工作成果-9

4.2 个人工作成果-9

第二部分 土地估价报告-10

1 致委托估价方函-11

2估价师声明-12

3估价的假设和限制条件-13

4房地产估价结果报告-14

4.1 委托估价方-14

4.2受托估价方-14

4.3估价对象名称-14

4.4委托估价对象概况-14

4.5估价目的-15

4.6估价依据-15

4.7估价期日-16

4.8估价原则-16

4.9估价方法-16

4.10估价结果-16

4.11需要特殊说明的事项-16

5 土地估价理论基础-18

5.1土地使用权的概念-18

5.2土地价值的影响因素-18

5.3 地租理论-19

5.4 地价理论-19

6土地估价方法分析-21

6.1 市场比较法-21

6.2 假设开发法-22

6.3 基准地价修正法-23

7铜山铜山金茂府项目基本情况-25

7.1位置状况-25

7.2交通状况-26

7.3环境状况-26

7.4 周边配套设施状况-26

7.5 地价影响因素分析-28

7.5.1一般因素-28

7.5.2区域因素-30

8铜山金茂府项目土地估价报告-31

8.1 利用市场比较法对铜山金茂府项目进行土地估价-31

8.1.1 确定可比实例-31

8.1.2 分析价格修正因素-33

8.1.3 进行各个因素修正-34

8.1.4 计算比准价格-37

8.2 利用剩余法对铜山金茂府项目进行土地估价-37

8.2.1调查待估对象-37

8.2.2选择最优的规划形式-37

8.2.3预测建设周期-38

8.2.4预测未来价值-38

8.2.5预测后期费用-41

8.2.6计算待估对象的价值-44

8.3 利用基准地价修正法对铜山金茂府项目进行土地估价-44

8.3.1查找信息-44

8.3.2计算地价-45

8.3.3对影响地价因素进行调查-45

8.3.4对待估宗地的个别和区域因素进行修正-46

8.3.5评估宗地价格。-48

结论-49

致谢-50

参考文献-51