摘要：不动产预告登记制度是我国根据社会实际应用，将权利人所享有的债权的请求权登记下来的一种伟大社会实践。一般来说，当事人双方签订了房屋买卖等转移不动产物权的协议后，会前往登记机构进行不动产登记，此时登记下来的是一项物权。但预告登记与之不同，其登记的是权利人的一种排他性权利，是一项请求权。预告登记可以使权利人排除其他不动产权利人对他权利的侵害，最终使其获得协议中不动产的物权。根据我国民法典第221条的规定，双方在订立不动产物权转移协议后，在双方都同意的情况下可以前往登记机构将协议中所涉及的不动产进行预告登记。经过登记，义务人不得再对该不动产作出买卖、租赁等处分行为。即使已经作出，未经权利人同意的一律不发生法律效力。

本文将不动产预告登记制度的功能与价值出发，阐述其三大价值以及分析制度本身所应具备的效力。基于我国相关立法的不完善与实务应用中的短板分析不动产预告登记制度的缺陷，并基于缺陷提出完善该制度的建议。

笔者认为，不动产预告登记制度具有公平、效率与秩序三大价值，具有保全、顺位、破产保护三大效力。但是其顺位与破产保护的效力在我国相关法律规定中尚未找出相关的内容，法律关于这两种效力规定的不明确将会使预告登记权利人以将来实现物权为目的的债权请求权无法得到保障。对于义务人再处分行为的排除效力过于绝对、未规定对非法律行为是否具有排除效力等都是不动产预告登记制度在立法上存在缺陷的地方。在实际应用中需双方合意方可进行登记、与网签备案登记制度功能重叠都是该制度在实际应用中的缺陷，这使该制度无法被更为广泛地应用。为弥补上述缺陷，笔者在文中提出了相应的建议。

关键词：预告登记；制度价值；物权转移；排除效力

目录

摘要

Abstract

一、概述-1

二、不动产预告登记制度的效力-2

（一）不动产预告登记制度的保全效力-2

（二）不动产预告登记制度的顺位效力-2

（三）不动产预告登记制度的破产保护效力-2

三、不动产预告登记制度的缺陷-2

（一）不动产预告登记制度在立法方面的缺陷-3

1.不动产预告登记制度对于再处分行为的排除效力过于绝对-3

2.对于非法律行为的排除效力尚未规定-3

3.未规定不动产预告登记制度的顺位效力-4

4.未规定不动产预告登记制度的破产保护效力。-4

（二）不动产预告登记制度在实务应用中的缺陷-4

1.需双方合意限缩机会-4

2.与网签备案制度功能重叠-5

四、完善不动产预告登记制度的建议-5

（一）减弱不动产预告登记制度对于再处分行为的排除效力-5

（二）明确不动产预告登记对于非法律行为是否具有排除效力-6

（三）明确规定不动产预告登记制度的顺位效力-6

（四）明确规定不动产预告登记制度的破产保护效力-6

（五）以不动产预告登记替代网络备案登记，允许单方进行申请-7

参考文献

致谢