摘要：由于中国地产行业的蓬勃发展且日益壮大，土地在市场上的出让转让与房地产出售抵押等经济行为都会受到专业机构的监督，即土地在交易之前，土地估价是待交易地块需要进行的专业分析。为了确保土地所有权在经济上的实现及利用经济调控强化对土地资产的管理；促进土地使用制度的合理化与规范化，对加强国家对土地市场的管理，促进正常交易；公正、公开、合理地进行土地估价，国有土地使用权准确评估对土地交易市场的稳定发展意义重大。

小组以徐州红星云龙金茂悦项目为评估对象，该设计负责红星云龙金茂悦项目的土地估价报告的撰写，研究分为三个阶段，首先对项目的概况进行大致分析，再逐个分析估价项目的个别因素、区位因素、一般因素，之后确定本次估价要选用的估价方法：比较法、假设开发法、基准地价修正法；最后计算土地价格并编写土地估价报告，得出估价对象的综合地价与总价值。综合上述，红星云龙金茂悦最终的综合土地单价：8628元/平方米。

关键词：红星云龙金茂悦；比较法；剩余法；基准地价系数修正法

目录

摘要

Abstract

第一部分 工作过程描述-V

1 项目概况-6

2 本次估价的的目的和意义-7

3 工作内容描述-8

3.1 小组工作内容描述-8

3.2个人工作内容描述-8

4 成果介绍-10

第二部分 红星云龙金茂土地估价报告-11

1 假设与限制条件-12

1.1假设条件-12

1.2限制条件-12

2 红星云龙金茂悦项目估价概况-13

2.1土地估价的原理及作用-14

2.2红星云龙金茂悦项目估价依据-14

2.3估价目的-15

2.4估价时点-15

2.5估价原则-15

2.6对红星云龙金茂悦的估价方法与估价方法的选择-16

3 红星云龙金茂悦项目土地价格影响因素分析-17

3.1一般因素-17

3.2区位因素-19

3.3个别因素-26

4 比较法-30

4.1比较法概述及估价程序-30

4.2估价步骤路线图-32

4.3可比实例选取-32

4.4确定比较基准-34

4.5比较系数的确定-36

4.6待估项目土地比准价格的确定-37

5 剩余法-38

5.1剩余法概述及估价程序-38

5.2红星云龙金茂悦各项调查信息-39

5.3选择规划形式-39

5.4可比实例的选取-40

5.5运用剩余法对项目进行估价-42

5.6项目土地价格的确定-45

6 基准地价系数修正法-46

6.1基准地价系数修正法概述-46

6.2查找相关信息-46

6.3红星云龙金茂悦项目地块价值的确定-50

7 最终地价的确定-51

结论-52

致谢-53

参考文献-54

附录-55