摘要：随着我国经济的快速发展，房地产行业也风生水起，并且已经成为我国经济发展的重要产业支柱。房地产行业作为我国经济发展中的新兴产业，面对新的竞争环境，遇到了不少的困境。从房地产开发商层面来讲，土地成本越来越高，竞争压力也越发的大。从消费者的层面来讲，随着房地产投资热的降温，购房者也变得日趋的理性。因此，如何准确解读国家以及地方政府的政策；如何掌握客户的心理；如何做出正确的营销战略，房地产项目的营销策划报告就显得特别重要。

本人以徐州嘉禾花园住宅开发项目为毕业设计的主要的研究对象，该文章首先先从宏观的角度分析了我们国家最近的房地产市场发展的情况，从中观的角度分析了徐州市最近的房地产市场发展的有关情况，从微观的角度分析了徐州嘉禾花园住宅开发项目周围的环境情况。接着通过采用市场调查的具体方法，进一步的了解了关于该楼盘的潜在消费者的偏好情况，周围竞争对手楼盘的具体情况以及相关客户群体的确定等内容。再接着就是采用SWOT分析方法深入具体地分析该住宅开发项目的优势，劣势，机会以及存在的威胁,并且根据以上的分析内容进行适当的总结。进而可以确定该住宅开发项目的市场细分内容。在以上的相关基础上,进而制定出有关徐州嘉禾花园住宅开发项目的营销策划具体的内容，分别是有关该住宅开发项目的产品策略、价格策略、渠道策略以及促销策略,其中，价格、渠道、促销策略是本部分的重点内容。再然后就是这个住宅开发项目的预算与控制方面的内容，其中包括了项目的销售总额以及项目营销推广过程中的预算费用，并且制定营销费用的具体价目表。最后的内容就是为徐州嘉禾花园住宅开发项目的营销策划能够得以顺利实施而提出的具体的一系列保障措施。

关键词 房地产；营销策划；项目定位；4P理论

目录

摘要

Abstract

第一部分 工作过程描述-6

1 项目概况-7

2 本设计的目的和意义-9

3 工作内容描述-10

3.1 小组工作内容描述-10

3.2 个人工作内容描述-10

4 成果概述-11

第二部分 营销策划报告-12

1 房地产市场环境调研-13

1.1 国家房地产市场环境调研-13

1.2 徐州市市场环境调研-15

1.3 项目周边市场环境调研-16

1.3.1 生活配套设施及交通情况-16

1.3.2 项目基本情况介绍-18

1.4 竞争楼盘调研-20

2 消费者市场调研-27

2.1 消费者年龄-27

2.2 消费者从事的职业-28

2.3 消费者收入水平-29

2.4 消费者购房的目的-30

2.5 消费者倾向的户型以及面积-31

2.6 客户群体确定-32

3 项目SWOT分析-34

3.1 项目SWOT分析-34

3.1.1 优势分析-34

3.1.2 劣势分析-35

3.1.3 机会分析-35

3.1.4 威胁分析-35

3.1.5 SWOT分析结论-36

3.2 市场细分-36

4 嘉禾花园住宅开发项目营销策划-39

4.1 产品策略-39

4.2 价格策略-41

4.3 渠道策略-46

4.3.1 “嘉禾花园”的主营销渠道-46

4.3.2 “嘉禾花园”的辅助营销渠道-49

4.4 促销策略-50

5 预算与控制-54

5.1 销售总额-54

5.2 营销推广预算费用-54

5.3 营销费用价目表-54

6 项目营销方案实施的保障措施-55

6.1 企业文化的建设-55

6.2 营销团队的设立-55

6.3 营销人员的培训-56

6.4 网络设施的匹配-57

结论-58

致谢-59

参考文献-60

附录-61