摘要：从房地产项目能否取得成功的经验来看，房地产的营销策划方案的好坏决定了该项目的成败。由此看来，为了保证房地产项目的成功，对房地产营销策划方案的制定就显得非常重要了。

本毕业设计是制定徐州融创玉兰公馆的营销方案。一般情况下，房地产项目能否取得成功主要取决于其营销方案的好坏，所以，要想融创徐州玉兰公馆能够取得预期的销售目标，做好其营销策划方案将至关重要。此次毕业设计，本人将结合房地产市场营销理论和现今徐州当地房地产市场环境，因地制宜提出一套切实可行的营销策划方案。首先，进行各种市场调研；之后通过运用SWOT分析方法对徐州玉兰公馆项目调研的结果进行项目分析并得出策划方案的核心战略和本项目的目标客户群体；然后在此基础上对玉兰公馆项目的产品、渠道、价格和促销方案进行设计；最后进行营销费用预算控制和风险防范处理，从而为徐州玉兰公馆项目取得成功和融创打开徐州市场奠定基础。

关键词 房地产开发；市场营销；策划设计

目录

摘要

Abstract

第一部分 工作过程描述-1

1项目概况-2

2本设计的目的和意义-3

3工作内容-4

3.1小组工作安排-4

3.2个人工作内容-4

4成果概述-6

4.1小组工作成果-6

4.2个人工作成果-6

第二部分 营销策划报告-7

1项目概况-8

1.1项目基本信息-8

1.2项目周边交通与配套-8

2市场调研-11

2.1徐州市场环境调研-11

2.2消费者调研-13

2.3竞争楼盘调研-17

3项目SWOT分析-22

3.1优势分析（strength)-22

3.2劣势分析（Weakness）-22

3.3机会分析（Opportunity）-22

3.4威胁分析（threaten）-22

3.5项目综合分析-23

4目标客户定位-24

4.1市场细分-24

4.2确定本项目目标客户群体-25

5产品方案设计-27

5.1产品策略-27

5.2产品具体定位-28

6价格方案设计-34

6.1价格影响因素分析-34

6.2定价目标-34

6.3开盘均价-34

6.4价差分析-35

6.5调价策略-40

7渠道方案设计-42

7.1两种渠道的对比-42

7.2本项目的渠道-42

8促销方案设计-47

8.1促销方式的选择-47

8.2促销推广计划-50

9营销费用预算与控制-51

9.1营销费用总预算-51

9.2营销费用的分配-51

9.3营销推广费用表-51

10风险防范与危机处理-55

10.1建立风险控制与防范机构-55

10.2风险类型及处理措施-55

10.3风险防范与危机处理的各种保障-55

结论-57

致谢-58

参考文献-59

附录-60