摘要:物业管理是应房地产开发过程中产生的配套服务需求而产生的。物业公司与开发商通常都是父子型企业的关系，由于与母公司开发商存在千丝万缕的联系，我们的小区的业主的权益往往得不到保障。近年以来，物业行业发生深刻变革，徐州物业服务企业从无到有、从有到强。2018年3月19日，知名房企碧桂园集团拟拆分物业板块在香港证券交易所上市，这显示物业服务行业已经发展到一定水平。物业的增值服务空间成长潜力始终是制约物业服务企业的主要因素。

   随着徐州城市总体规划的批复，淮海经济区中心城市地位得到国家批复肯定，江苏省发改委也专门出台了一系列政策支持徐州作为淮海经济区中心城市在苏北领先发展。徐州五环上马立项，知名房地产企业纷纷在徐拿地。安徽宿州和淮北也主动对接徐州城市规划。城市的发展对公共安全和环境管理项目的服务水平的要求越来越高。但在物业管理行业，徐州市物业行业还未形成规模、没有制定地方行业标准、物业服务水平参差不齐。这就要求物业管理企业不仅要搞好日常服务，还要积极开发特色物业服务，形成差异化阶梯化物业服务。物业公司同时要参与各种社区活动，共同创造良好的服务。打造美丽的环境，和谐的社区，文化繁荣的新型物业服务社区。

关键词 房地产；物业管理；特色物业服务

目录

摘要

Abstract

第一部分  工作过程描述-1

1项目简介-2

2本设计的目的和意义-4

3工作过程描述-5

3.1小组工作内容-5

3.2本人工作内容-5

4成果概述-6

第二部分 物业服务方案设计-7

1锦绣嘉苑项目物业服务-8

1.1项目概况-8

1.2市场调查与分析-9

1.2.1宏观市场环境分析-9

1.2.2徐州楼市环境分析-10

1.2.3潜在业主群体分析-11

1.2.4潜在业主群体调查-11

1.2.5物业服务需求分析-11

1.2.6核心服务理念-11

2前期接管物业方案设计-12

2.1智慧型物业设计方案-12

2.2接管验收-15

2.2.1接管验收的程序-15

2.2.2工程质量问题处理程序-16

2.2.3入住管理程序-17

2.2.4装修管理程序-18

3小区设备设施管理方案-19

3.1公共设备设施管理-19

3.2电梯设施管理-20

3.2.1电梯运行维护-20

3.2.2电梯使用规定-20

3.3房屋维修方案-22

3.3.2小区房屋施工维修管理-23

3.3.3房屋维修行政管理-23

3.3.4 房屋维修技术管理-23

4物业日常服务方案设计-24

4.1环境管理-24

4.1.1保洁管理-24

4.1.2绿化管理-25

4.2安全管理-26

4.2.1治安管理-26

4.2.2消防管理-27

4.2.3车辆管理-29

4.3小区文化活动-30

5组织保障-31

5.1物业部门设置-31

5.2业主委员会机构设置-31

5.2.1业主大会的召开-31

5.2.2业主大会的产生-32

5.2.3业主大会与居委会的关系-32

6物业服务费用测算-33

6.1物业服务费用的构成-33

6.1.1工资-33

6.1.2服装费-33

6.1.3设备设施费-34

6.1.4办公费-36

6.1.5公共水电费-36

6.1.6清洁相关费-37

6.1.7绿化费-37

6.2物业服务费用的测算-37

6.3 服务费用缴纳-38

结论-39

致谢-40

参考文献-41

附录-43

附录1 问卷调查表-43