摘要:近些年，房地产作为一种新的商品出现，迅速带动房地产业的兴起，创造了惊人的财富，拉动了各地区经济的增长，甚至成为各地区的经济支柱。在这种时代背景下，房地产行业新生了许多的就业岗位，吸引了一大批就业人群。而房地产市场的一系列经济运作以及大小各类的交易，如企业产权的转移、国有土地使用、私人住宅的交易和各类的经济纠纷都需要涉及房地产估价和对项目土地的估价，准确的土地估价可以促使房地产价格合理、百姓生活安定，对房地产市场的管理、维稳具有重要意义。

本文依据房地产估价的相关理论以及影响土地价格的相关因素，运用市场比较法、假设开发法以及基准地价修正法来对徐州的“锦绣嘉苑”住宅开发项目进行土地估价。再通过对几种方法的估价结果进行综合分析，最后确立“锦绣嘉苑”项目的待估价格，土地单位价格为9863.85元/平方米，土地总地价为139003346.97元，为确定“锦绣嘉苑”住宅开发项目投标价提供准确有效的依据。

关键词 土地估价；市场比较法；假设开发法；基准地价修正法

目录

摘要

Abstract

第一部分 工作概述-1

1 项目概况-2

2本设计的目的和意义-4

3工作内容描述-5

4.1 小组工作安排-5

4.2 个人工作安排-5

4 成果概述-6

4.1小组工作成果-6

4.2个人工作成果-6

第二部分 土地估价报告-7

1 致委托估价方函-8

2估价师声明-9

3估价的假设和限制条件-10

4房地产估价结果报告-11

4.1 委托估价方-11

4.2受托估价方-11

4.3估价对象名称-11

4.4委托估价对象概况-11

4.5估价目的-12

4.6估价依据-12

4.7估价期日-12

4.8估价原则-12

4.9估价方法-13

4.10估价结果-13

4.11需要特殊说明的事项-13

5房地产估价技术报告-14

5.1估价对象概况-14

5.2估价对象位置状况-14

5.3估价对象具体信息-15

5.4周边配套设施具体情况-16

5.5地价影响因素分析-16

5.5.1一般因素-17

5.5.2区域因素-18

5.5.3个别因素-19

5.6锦绣嘉苑项目估价过程-21

5.6.1利用市场比较法对锦绣嘉苑项目进行土地估价-21

5.6.2利用假设开发法对锦绣嘉苑项目进行土地估价-31

5.6.3利用基准地价系数修正法对锦绣嘉苑项目进行土地估价-38

5.7待估土地价格的计算-43

5.7.1估价方法权重确定-43

5.7.2计算土地价格-45

5.8估价结果-45

结论-46

致谢-47

参考文献-48

附录-49