摘要:房地产已经成为国民经济的支柱性产业，土地在整个房地产项目开发和建设的过程中居于首要地。土地市场是一个不完全市场，由于市场信息的不对称以及阻碍土地价格合理形成的因素众多，都使土地估价成为了资产评估中难度较大的一种。只有专业的估价人员才能因地制宜，选择恰当的估价方法，得出令人信服的结果。

本设计是以徐州世茂东都·天城房地产项目为例，通过调查、分析和数据的计算来对徐州世茂东都·天城房地产项目的土地进行估价。本设计共分为两个部分，第一部分是通过对待估项目概况的了解，明确每个小组成员的工作内容；第二部分是撰写一份完整的徐州世茂东都·天城房地产项目土地估价报告。具体内容包括：土地估价报告、土地估价方法的选择和土地估价测算过程。首先，对影响待估宗地及周边情况进行调查和分析，整理成资料；其次，根据书本知识将房地产估价方法进行介绍；最后，通过对比，选取三种土地估价方法，即用剩余法、市场比较法、基准地价修正法，在分别估算在估价时点的土地价值的基础上，以减小估算误差为目的，将取三种方法分别计算出来的结果取其算术平均值，以此可以更准确合理的得到待估宗地的土地单价和总价。

关键词 土地估价；房地产项目；市场比较法

目录

摘要

Abstract

第一部分 工作过程描述-1

1 项目概况-2

2本设计的目的和意义-4

  2.1项目层面-4

  2.2个人层面-4

3工作内容描述-5

  3.1小组工作内容描述-5

  3.2个人工作内容描述-5

第二部分 土地估价报告-7

1土地估价委托书-8

2估价师声明-9

3估价假设和限制条件-10

  3.1估价假设条件-10

  3.2估价限制条件-10

  3.3估价报告及估价结果使用说明-10

4土地估价结果报告-12

  4.1委托估价方-12

  4.2受托估价方-12

  4.3估价的对象-12

  4.4估价的目的-12

  4.5估价的依据-13

  4.6价值的时点-14

  4.7价值的定义-14

  4.8估价的原则-14

  4.9估价的方法-16

  4.10估价的结果-17

  4.11估价的作业日期-17

  4.12估价报告应用的有效期-17

5土地估价技术报告-18

  5.1土地概况-18

  5.2土地具体信息-18

  5.3市场背景分析-19

  5.4地价影响因素分析-23

6徐州世茂东都·天城房地产项目土地估价方法的选择-28

  6.1土地估价的主要方法-28

  6.2估价方法的选择-30

7评估测算过程-32

  7.1剩余法测算过程-32

  7.2市场比较法测算过程-37

  7.3基准地价修正算法过程-43

  7.4估价结果确定-47

结论-49

致谢-50

参考文献-51

附录-52