摘要:在老师的指导下，经讨论后小组决定选取江苏省徐州市世茂东都·天城项目作为设计对象，首先在做毕业设计之前主要以问卷发放的形式，对泉山区、铜山区、新城区、鼓楼区、云龙区以及其他区域进行市场调研，并将调研的结果整理、归纳分析。然后，对世茂房地产发展股份有限公司目前的发展现状和徐州世茂天城项目的基本信息、项目概况作了简要的介绍，并结合前期市场调研的结果利用SWOT分析法对项目进行分析，接着选取了荣盛·香榭兰庭、绿地·和平壹号、南郊中茵城三个项目作为可比实例，并且对这三个可比实例进行优劣势分析，同时从项目的位置、品牌、交通配套、价格等方面与三个可比实例进行对比。最后，从项目形象、目标客户群、产品、价格进行定位。

关键词 项目定位；SWOT分析；形象定位；目标市场

目录

摘要

Abstract

第一部分 工作过程描述-1

1项目概况-2

1.1 公司概况-2

1.2 项目概况-3

2 本设计的目的和意义-5

3 工作内容-6

3.1 小组设计分工-6

3.2 个人工作内容-6

4 成果概述-8

第二部分 项目定位报告-9

1市场调研分析-10

1.1 经济形势分析-10

1.1.1宏观经济形势分析-10

1.1.2微观经济形势分析-12

1.2房地产市场环境分析-13

1.3项目地块宗地状况-18

1.3.1项目地块宗地概述-18

1.3.2周围环境分析-18

1.4人口环境分析-22

1.4.1徐州市人口总量变化-22

1.4.2徐州市人口流动变化-22

1.5市场调研分析总结-23

2项目SWOT分析-24

2.1项目基本情况分析-24

2.2优势分析-24

2.3 劣势分析-25

2.4 机会分析-25

2.5威胁分析-26

2.6 SWOT分析小结-26

3竞争楼盘分析-28

3.1 竞争楼盘的选择-28

3.2 对比实例情况分析-28

3.3 与本项目对比分析结论-32

4市场细分及目标市场选择-35

4.1项目市场细分的价值分析-35

4.2项目市场细分标准-35

4.3项目目标市场选择-37

4.3.1何为目标市场-37

4.3.2目标市场的选择-37

5客户定位-39

5.1客户需求分析-39

5.2客户群细分-42

5.3潜在客户分析-44

5.4目标客户选择-44

6 产品定位-46

6.1项目案名及内涵-46

6.2形象分析-46

6.3建筑风格-47

6.4园林景观-47

6.5户型设计-48

7 价格定位-51

7.1影响房地产定价的因素-51

7.2项目定价的目标和方法-51

7.2.1定价目标-51

7.2.2定价方法-52

7.3市场比较法定价-52

7.3.1比较对象-52

7.3.2可比实例修正-54

7.4车位价格分析-54

7.5调价标准-55

结 论-57

参考文献-58

致 谢-60

附录-61