摘要:我国的房地产行业作为国民经济的重要支柱，因为最近几年我国经济的高速发展，房地产行业竞争也十分激烈，进入市场竞争期。面对这种竞争期，我们怎么样生存下来，已经变成一个关键的问题。本文致力于做出一个不错而且具有很强实际操作性的房产营销策划，通过查找相关房产理论，运用相关知识，给房产开发商提供有意义的产考价值。这也是我写本文的初衷。  

这篇文章是根据“君邑南山”项目的具体情况和自己的亲身实习体验写的。刚开始，论文主要是介绍了自己写这篇房地产策划的原因，并对徐州市的房地产行情和铜山区的一些具体情况做了简要的阐述，说明了君邑南山项目所处的宏观以及微观环境。详细地介绍了“君邑南山”项目的宗地位置以及周边交通和周边的配套设施，还有对周边项目楼盘的各种数据。接下来，我们根据调查问卷的各种数据分析对被访者的各种情况进行了分类说明，筛选出君邑南山项目得目标客户人群。然后运用SWOT分析出君邑南山项目的竞争优势、劣势、机会和威胁以及与竞品楼盘相比君邑南山的优劣势。在对营销环境和项目分析的基础上，我们进行了产品定位，定位产品的的户型、建筑风格、园林设计等。最后根据各方面因素，我们制定价格策略和渠道策略以及促销策略。根据以上的所有工作的分析和君邑南山项目本身的价值，制定出合理的销售策略。

  这篇论文的特色之处就在于，我们对君邑南山项目采取差异化的策略，采用全民营销方式，并结合徐州市场的发展的情况寻找出一个最适合君邑南山项目的发展方向，以及确定项目产品的定位及目标客户选择，为项目从前期的开发和后期的销售提供具体化可行化的依据，提高君邑南山峰瑞产品的核心竞争力和本项目房地产开发企业的竞争优势，最后使整个房地产市场达到可持续发展的目的。

关键词  房地产营销；4P营销理论；SWOT分析

目录

摘要

Abstract

第一部分 工作过程描述-1

1项目概况-2

2本设计的目的和意义-3

3工作内容-4

3.1小组工作内容-4

3.2小组工作安排-4

4成果概述-5

第二部分 营销策划报告-6

1市场调研-8

1.1项目概述-8

1.2 市场环境分析-9

1.3竞争楼盘调研-13

2客户调研-19

2.1客户基本情况调研-19

2.2目标客户群的确定-23

3 SWOT分析-24

3.1项目优势分析-24

3.2项目劣势分析-24

3.3项目机会分析-24

3.4项目威胁分析-24

3.5项目竞争SWOT综合分析-24

4产品策略-26

4.1产品定位-26

4.2 产品差别化策略-29

5价格策略-31

5.1价格影响因素-31

5.2定价目标-32

5.3开盘均价-32

5.5调价策略-33

6渠道策略-34

6.1直接销售-34

6.2委托代理-35

6.3两种渠道的对比-35

6.4本项目渠道选择-35

7促销策略-38

7.1广告主题创意-39

7.2人员推销策略-42

7.3销售推广策略-44

7.4公共关系策略-45

7.5各阶段推广方案-46

8营销费用预算与控制-48

8.1 销售总预算费用-48

8.2 费用价目表-49

结论-49

致谢-50

参考文献-51

附录-52