摘要:房地产项目是一项兼具高风险和高收益的、回收期较长并且投入资金大的投资经营性项目，容易受到多种因素的影响。在当前的房地产市场环境下，它同时也是一项涉及很多领域很多内容的经济项目。房地产项目的财务分析是以财务报表和其他辅助资料为依据，采用一定的统计方法，系统分析、判断和评价项目财务上是否可行的经济评价方法。房地产项目因受到政策变动、地区发展规划、不同企业影响力的影响，以及项目自身在设计理念、建筑规划、区位选择、项目定位甚至在消费者心理预期不同等其它方面的差异，导致投资结果的差异性。因此在进行房地产项目财务分析时，除了要依据国家现行财税制度和市场情况等，同时也要依据项目自身前期及后期不同的进行过程作出相应且合理的变通、调整。

对房地产项目进行财务分析，除了要系统、客观、尽可能精确的分析这个项目在财务上的可行性，同时还应该在对比之下择优设计出较为可行的方案，为投资者决策提供一个依据，来帮助投资者规避风险，获得收益。本次的毕业设计是徐州融创玉兰公馆项目的财务分析。通过运用科学系统的方法，对一系列财务指标进行分析，客观分析评价了玉兰公馆项目的盈利能力、偿债能力和财务生存能力这三个方面的能力。同时进行概率分析和不确定性分析，定性分析与定量分析相结合。使得整个分析过程更加完整。

关键词 房地产；财务分析；不确定性分析

目录

摘要

Abstract

第一部分 工作过程描述-1

1项目概况-2

2本设计的目的和意义-4

3工作过程描述-5

3.1小组工作内容-6

3.2本人工作内容-6

4成果概述-7

第二部分 融创玉兰公馆项目财务分析报告-8

1项目介绍-9

1.1融创玉兰公馆规划设计方案-9

1.2建筑设计方案-9

   1.2.1融创玉兰公馆项目建筑设计-9

   1.2.2小区规划方案-10

 1.3融创玉兰公馆项目开发计划-10

   1.3.1前期工作安排-10

   1.3.2项目实施进度安排-11

   1.3.3销售工作计划-11

2投资估算-12

 2.1投资估算概述-12

 2.2投资与成本费用的估算-12

   2.2.1土地取得成本费-12

   2.2.2建安工程费用及其他-15

   2.2.3开发期间税费及其他费用-15

   2.2.4建设投资估算-16

3收入估算与资金筹措计划-17

 3.1销售收入估算-17

3.1.1住宅销售收入估算-17

   3.1.2车位销售收入估算-18

 3.2税金估算-18

   3 .2.1增值税金及附加估算-18

   3.2.2借款还本付息估算-19

 3.3资金筹措计划-20

4项目财务分析-22

 4.1财务分析概述-22

 4.2基准收益率确定-22

 4.3现金流量确定-23

 4.4盈利能力分析-25

   4.4.1静态盈利能力分析-26

   4.4.2动态盈利能力分析-28

 4.5偿债能力分析-31

 4.6资金平衡能力分析-37

5项目不确定性分析-38

 5.1盈亏平衡分析-38

 5.2敏感性分析-41

   5.2.1单因数敏感性分析-42

   5.2.2多因素敏感性分析-47 

 5.3简单的概率分析-48  

   5.3.1项目经济效果的概率描述-49   

   5.3.2项目的概率分析-50

6项目风险分析-51

 6.1风险识别-51   

   6.1.1外部风险-51   

   6.1.2内部风险-52

 6.2风险分析-53

 6.3风险对策-54

   6.3.1高度风险对策-54

   6.3.2中度风险对策-55

   6.3.3微小风险对策-55   

结论-56

致谢-57

参考文献-58