摘要:随着房地产业的发展和住宅商品化的推进，物业服务也应运而生，成为房地产业中的新兴产业，由于物业行业对房地产行业具有的从属特性,使物业服务行业不能脱离对房地产行业的依赖，并受其制约，导致物业服务在发展中存在一系列的问题。而且随着经济的发展，居民对生活认知的提高，对生活水平要求的增加，对物业服务要求也相应的提高，所以就现在的物业服务还达不到居民的要求，因此要满足居民的要求需要制定可行的物业服务方案。

本设计主要是对徐州世茂东都•天城房地产项目物业服务方案的策划，首先对项目基本情况进行分析，再结合市场的情况，对其进行相关的业主物业需求调查，分析其的物业需求。再根据物业公司的情况和潜在业主的要求制定相对应的人员培训制度，分析项目的具体情况制定一套正确可行的物业服务方案，并预测出相关物业服务的费用。

关键词  物业服务；物业需求；房地产

目录

摘要

Abstract

第一部分  工作过程描述-1

1项目简介-2

2本设计的目的和意义-3

3 工作内容-4

3.1 小组工作安排-4

3.2个人工作内容-4

4成果概述-5

第二部分 物业服务方案策划报告-6

1世茂东都•天城房地产项目-7

1.1项目概况-7

1.2潜在业主分析-12

1.3潜在客户物业需求分析-14

2前期物业服务-17

2.1前期准备-17

2.2入住管理-17

2.3小区智能化-20

2.3建立档案库-21

3组织保障-23

3.1组织结构及部门职能-23

3.2业主大会的产生-23

3.3业主决策制度-24

4人力资源管理-26

4.1人员招聘-26

4.2人员培训-26

4.3员工管理制度-27

5 物业服务内容策划-29

5.1房屋及公用设施的管理-29

5.2机电设施设备管理-30

5.3给排水管理-31

5.4电梯系统设施管理-32

5.5车辆、交通管理-33

5.6绿化管理-35

5.7保洁管理-36

5.8安全管理-38

5.9突发事件管理-40

5.10小区文化活动-41

5.11增值服务-42

6 物业服务费用的测算-43

6.1 物业服务收费标准-43

6.2 物业服务费用的构成及确定-43

6.3 服务费用缴纳-47

结论-48

致谢-49

参考文献-50

附录-52