摘要:房地产开发商为了销售其产品，必须不断对项目的营销策划方法进行创新，将以开发生产为导向型的企业营销思路逐渐转变为以消费者和消费者需求为导向的营销思路，从而提高企业的市场竞争力。房地产企业只有从简单的销售、促销等传统的营销手段转变为较为全面系统化的营销策略，并且从客观的市场环境出发，才能制定出更为合适高效的营销策划方案。

设计的内容主要围绕徐州融创玉兰公馆房地产项目在整个营销过程中，营销策略的制定，营销策略的进行以及营销过程中可能出现的问题展开。本设计通过前期调研分析项目的市场环境和竞争市场分析，接着进行项目SWOT分析，分析项目的优劣，在此基础上，制定目标市场营销战略，然后根据项目的市场定位制定相应的产品策略、价格策略、渠道策略以及促销策略，确定项目营销过程中的预算，最后形成科学有效的营销策划方案。 

关键词 市场调研；目标市场战略；营销策划

目录

摘要

Abstract

第一部分 工作过程描述-1

1 项目概况-2

2 设计目的及意义-3

3 工作过程描述-4

3.1 小组工作内容-4

3.2 个人工作内容-4

4 成果概述-5

第二部分 营销策划方案-6

1 项目概况-7

1.1 项目基本情况-7

1.2 项目区位情况-7

1.3 项目交通情况-8

1.4 项目周边配套-9

2 项目市场环境分析-10

2.1 徐州市经济环境分析-10

2.2 徐州市土地供应情况分析-10

2.3 徐州市房地产成交量分析-12

2.4 徐州市房地产价格分析-13

3 竞争市场分析-15

3.1 竞争市场概况-15

3.2 竞争楼盘选择-15

3.3 竞争楼盘对比-16

4 项目SWOT分析-19

4.1 优势分析-19

4.2 劣势分析-20

4.3 机会分析-20

4.4 威胁分析-20

4.5 项目SWOT的综合分析-20

5 目标市场营销战略-22

5.1 消费需求调研-22

5.2 房地产市场细分-23

5.3 确定目标市场-24

5.4 项目市场定位-25

6 产品策略-27

6.1 初步产品思路-27

6.2 整体规划设计-27

6.3 提升产品附加价值策略-31

7 价格策略-34

7.1 价格影响因素-34

7.2 定价方法-35

7.3 制定价格-36

7.4 调价策略-39

8 渠道策略-40

8.1 营销渠道分析-40

8.2 项目营销渠道的选择-40

9 促销策略-42

9.1 广告促销策略-42

9.2 人员推销策略-46

9.3 销售推广策略-48

9.4 公共关系策略-49

9.5 各阶段推广方案-52

10 营销计划预算-53

10.1 总预算费用-53

10.2 费用价目表-53

结论-54

致谢-55

参考文献-56

附录-57