摘要:国家政策对房地产开发项目有较大影响，基于其根本目的是盈利，且投资回报率非常高，同样其投资风险也非常大，因此通过财务评价中对市场的供需研究和财务的经济分析，确定该房地产项目的规划功能、开发档次、开发成本和市场营销对象，并对项目的经济可行性做出评价，为委托方投资决策及开发项目融资提供依据。所产生的财务评价结果，将直接决定投资者是否进行投资。房地产项目投资企业要有专业性的管理，对项目有合理的分析。房地产项目由于本身设计、区位选择、项目定位等方面的差异，将导致投资结果的差异性。因此在进行房地产项目财务评价时，除了要系统、客观的分析一个项目的可行性，还应依据具体市场情况进行合理调整，设计出可行方案以及规避风险的具体方案。

本次的毕业设计是针对上鼎峰瑞项目进行财务评价。在盈利能力上采取动静态分析的方法，然后通过偿债能力分析，资金平衡能力分析判断其在财务上的可行性。紧接着进行一系列的盈亏平衡分析和敏感性分析。最后依据财务分析相关理论和科学手段，分析上鼎峰瑞项目在财务上是否可行，能否达到预期收益，并针对项目风险提出规避方法。

关键词 房地产；财务评价；不确定性分析

目录

摘要

Abstract

第一部分 上鼎峰瑞工作过程描述-1

1项目简介-2

2本设计的目的和意义-5

3工作内容描述-6

3.1小组工作安排-6

3.1.1市场调研-6

3.1.2个人工作内容-7

3.2个人工作描述-7

4成果概述-8

第二部分 上鼎峰瑞项目财务分析报告-9

1项目基本情况介绍-10

1.1开发商简介-10

1.2项目简介-10

1.2.1项目开发周期和开发现状-10

1.2.2项目开发内容-10

2投入与产出分析-11

2.1投资估算-11

2.1.1土地费用-12

2.1.2建安工程费-12

2.1.3前期工程费-13

2.1.4基础设施费-14

2.1.5公共设施配套费-14

2.1.6不可预见费-15

2.1.7开发期间税费-15

2.1.8期间费用-16

2.1.9建设投资估算总额-17

   2.2销售收入估算-18

2.2.1住宅销售收入估算-18

2.2.2车库收入估算-20

2.2.3项目销售计划的确定-20

2.2.4销售税金估算-22

   2.3投资计划与资金筹措-22

2.3.1投资计划-22

2.3.2资金筹措计划-23

3项目财务分析-25

3.1基本财务报表-26

3.2基准收益率的确定-27

3.3盈利能力分析-28

3.3.1静态分析指标-28

3.3.2动态分析指标-30

3.3.3盈利能力小结-33

3.4偿债能力分析-33

3.4.1利息备付率-34

3.4.2偿债备付率-34

3.4.3资产负债率-35

3.4.4流动比率-36

3.4.5速动比率-36

3.4.6偿债能力小结-37

4不确定性分析及风险分析-38

4.1盈亏平衡分析-38

4.2敏感性分析-41

4.2.1单因素敏感性分析-42

4.3风险分析-46

4.3.1上鼎峰瑞项目风险因素-47

4.3.2上鼎峰瑞项目风险估计-47

4.3.3风险对策-49

5项目财务分析总结-50

致谢-51

参考文献-52

附录-53

附录1 上鼎峰瑞项目投资现金流量表-53

附录2 上鼎峰瑞项目的自有资金流量表-54

附录3 上鼎峰瑞项目损益表-55