摘要:20世纪以来，中国城市化进程不断加快，促进我国房地产业的迅速发展，使房地产行业得到了广泛的应用。在当下持续的发展中，房地产业占据国民经济中极高的地位，已经逐渐成为了国家的支柱性产业。近年来，房地产开发出现了一些“过热”现象。导致一系列问题的产生：大量企业争相转入房地产行业，阻碍了国民经济的健康发展；另外，政府税收也过分依赖土地和房地产税收，其他社会人员也开始逐渐投资房地产。房地产业占有了大量的资金，一部分人为在城市中拥有自己的固定住所，又要在城市中工作，所以才参与投资房地产。如果房地产过热得不到根本抑制，这些现象将一直持续。房地产项目开发有许多环节，这些环节决定着房地产市场的发展。土地越稀缺，地价越贵。政府大力实施土地监管，加强对房地产市场的宏观调控，加强企业发展业务的能力，并指导市场营销计划。近年来，我国土地交易越来越频繁，占国民经济比重也越来越大。此时房地产估价人员就显得尤为重要，估价人员需以专业的知识为国家经济作出贡献。所以要认真对待房地产估价中的工作。本次毕业设计，提出了一些合理化建议。

本设计是以徐州上鼎峰瑞开发项目为评价对象，首先对此项目本身作出简要介绍，然后对此项目周边，交通，地理方位以及周边房地产交易状况等因素进行研究。最后通过成本逼近法计算，假设开发法展开，以及对基准溢价进行分析修正，以减小估计误差，最后由各种方式的计算结果的平均值计算以减小估计误差。

关键词 土地估价；成本逼近法；假设开发法；基准地价修正系数法

目录

摘要

Abstract

第一部分 工作过程描述-5

1项目概况-6

2设计的目的和意义-8

3工作内容-9

3.1小组工作描述-9

3.2个人的工作情况-9

4最终的成果展示-11

第二部分 土地估价报告-12

1结果报告-13

1.1估价委托人-13

1.2估价机构-13

1.3估价目的-13

1.4估价对象-13

1.5估价时间-14

1.6估价依据-14

1.7估价的方法-16

1.8估价师-17

1.9勘察期-17

1.10估价完成作业日期-17

1.11估价报告的有效期-17

1.12其他问题-17

1.13估价人员-18

2土地估价报告-19

2.1对估价对象的分析-19

2.2估价对象区位状况详情-19

2.3估价对象周边商业服务-21

2.4估价对象的市场背景-21

2.5最高的使用分析-29

2.6地价-29

2.7土地估价分析-30

3使用成本逼近法测算-36

3.1成本逼近法测算-36

3.2成本逼近法操作程序-36

3.3使用成本逼近法测算过程-37

4使用假设开发法测算-40

4.1假设开发法测算-40

4.2假设开发法操作程序-40

4.3使用假设开发法测算过程-40

5使用基准地价修正法测算-44

5.1基准地价修正法测算-44

5.2基准地价修正法操作程序-44

5.3使用基准地价修正法测算过程-44

6估价结果-47

结论-48

致谢-49

参考文献-50

附录-51